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Elbpark Altona
Elbchaussee 247, 22605 Hamburg-Othmarschen
Attraktives Buero-/Gewerbeobjekt in Premium-Lage an der Elbchaussee. MFH/Buero-Hybrid, Baujahr 1992, umfassend modernisiert 2018. Voll vermietet mit stabilem Mieterstamm.
⚡ Extrahierte Daten
Adresse
Elbchaussee 247, HH
Baujahr
1992 (mod. 2018)
Bruttogrundfaeche
4.500 m²
Nutzungsart
MFH / Buero-Hybrid
Mieteinheiten
4 Mieter + Leerstand
Kaufpreis
8.200.000 €
Jahresmiete
478.000 €
Auslastung
97%
"Lohnt sich das? In 2 Minuten wissen Sie es."
2 Minuten statt 1 Tag
Quickcheck — 6 Kern-KPIs
0%
IRR (Base)
10-Jahres-Horizont
0%
Yield on Cost
Netto-Anfangsrendite
0x
MOIC
Multiple on Invested
0x
DSCR
Debt Service Coverage
0x
Multiplikator
Kaufpreis / Jahresmierte
● Gruen
Ampel
Investierbar
3-Szenarien-Vergleich
5,8%
Bear
7,2%
Base
9,1%
Bull
Sensitivity-Matrix (IRR nach Zins × Miete)
Miete −5% Miete Base Miete +10%
Zins 3,0% 6,8% 8,1% 9,4%
Zins 3,8% 5,8% 7,2% 8,5%
Zins 4,5% 4,9% 6,3% 7,6%
Goldener Rahmen = Base Case · Grün >8% · Gold 6-8% · Rot <6%
"Wo genau liegt das Objekt — und was zahlt der Markt?"
15 Minuten statt 2 Tage
Standort
Vergleichstransaktionen
ObjektPreis/m²BJRendite
Elbchaussee 1801.920 €19985,2%
Rainvilleterrasse 42.150 €20054,8%
Baron-Voght-Str. 121.780 €19945,5%
Parkstr. 38, Blankenese2.340 €20104,3%
Mietband (EUR/m²/Mon.)
IST 11,80
Markt 13,50
Potenzial 15,20
Upside-Potenzial: +14% (IST zu Markt) · +29% (IST zu Potenzial)
"Was steckt hinter der Fassade?"
5 Werktage statt 4 Wochen
Gesamt-Score
2,8 / 6,0
Technischer Zustand
Kategorien
2,5
Fassade
2,0
Baukonstruktion
3,5
TGA
3,0
Brandschutz
Top-5 Maengel
NrGewerkMangelKostenPrio
M-001FassadeUndichte Fensterfugen EG/1.OG125.000 €P1
M-002TGARLT-Anlage Verschleiss, Filtereinheit95.000 €P1
M-003ElektroHauptverteilung veraltet (vor BJ 2000)78.000 €P2
M-004BrandschutzBrandschutzklappe 2.OG defekt42.000 €P2
M-005DachDachabdichtung Teilflaeche poroes35.000 €P3
CapEx Waterfall
340k
Sofort
180k
1-3 J.
95k
3-5 J.
120k
5-10 J.
Gesamt: 735.000 €
"Die Bank braucht Zahlen. Hier sind sie."
1 Stunde statt 1 Woche
Bank One-Pager
🏦
Finanzierungsanfrage
Elbpark Altona — Hamburg
Kaufpreis8.200.000 €
Darlehen (65%)5.330.000 €
Eigenkapital (35%)2.870.000 €
Jahresnettomiete478.000 €
NOI421.000 €
Debt Service319.000 €/a
Finanzierungs-KPIs
0%
LTV
0x
DSCR
0x
ICR
0%
Zinssatz
EK/FK-Struktur
EK 35%
FK 65%
Tilgungsverlauf (10 Jahre)
202620312036
Cashflow-Waterfall (Year 1)
478k
Brutto-
miete
−57k
Bewirt-
schaftung
421k
NOI
−203k
Zins-
kosten
−116k
Tilgung
102k
Free
Cashflow
Cashflow-Yield: 3,6% auf Eigenkapital
"Ihr Investment Committee will Fakten, keine Folien."
2 Stunden statt 2 Wochen
12 Quellen verlinkt Audit-faehig Klick auf Zahlen → Evidence-Trail

📌 Executive Summary

  • MFH/Buero-Hybrid, 4.500 m² BGF, Baujahr 1992 (mod. 2018)
  • Kaufpreis 8,2 Mio. € bei 5,8% Brutto-Rendite
  • 97% vermietet, 4 Mieter, WALT 4,8 Jahre
  • IRR Base Case: 7,2%

🌏 Markt & Standort

  • Hamburg-Othmarschen, Premium-Lage Elbchaussee
  • Bueromieten: 11,80 €/m² (IST) vs. 13,50 €/m² (Markt)
  • Upside-Potenzial +14% durch Mietanpassung
  • 4 Vergleichstransaktionen im Umfeld

🏢 Objekt & Technik

  • TDD-Score: 2,8/6,0 — Zustand befriedigend
  • CapEx Sofort: 340.000 € (Fassade, TGA, Elektro)
  • CapEx 10 Jahre: 735.000 € Gesamtprognose
  • Modernisierung 2018: Dach, Sanitaer, Teilfassade

💰 Finanzen & Rendite

  • LTV 65%, DSCR 1,32x, ICR 1,85x
  • 3 Szenarien: Bear 5,8% / Base 7,2% / Bull 9,1%
  • Cashflow Year 1: ~102.000 € nach Debt Service
  • Exit-Multiplikator: 17,2x (konservativ)
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Mietuebersicht
MieterFlaecheMieteBisIndex
NordBau Consulting1.800 m²12,50 €12/2029VPI
Elbe Finance AG1.200 m²11,80 €06/2028VPI
Digital Agentur HH900 m²10,90 €03/2027+2%/a
HansaLaw PartG450 m²13,20 €12/2030VPI
Quartals-Report
Vermietungsstand97%
WALT4,8 Jahre
Offene Maengel2
Ampel● Gruen
NOI-Tracking (Plan vs. Ist)
Q1
Q2
Q3
Q4
■ Plan ■ Ist
Mietvertrags-Gantt
NordBau Consulting
12/2029
Elbe Finance AG
06/2028
Digital Agentur HH
03/2027
HansaLaw PartG
12/2030
202620272028202920302031
■ Auslauf <2 J.   ■ 2-4 J.   ■ 4+ J.   ■ Langfristig
Instandhaltungsplan (10 Jahre)
202620302035
"3 Jahre spaeter: Exit. Datenraum steht."
2 Wochen statt 3 Monate
Datenraum-Vollstaendigkeit
Mietvertraege
100%
Technik / TDD
95%
Finanzen
100%
Baurecht
90%
ESG / Energie
80%
Versicherungen
100%
Wertsteigerung
8,2M
Einkauf
9,4M
Jetzt
10,1M
Exit
Rendite-Ergebnis
0%
IRR realisiert
0%
IRR geplant
STAQ Lifecycle — Complete
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"Agent as a Service — in Tagen, was andere in Monaten machen."
187h
= 23 Arbeitstage = 4,6 Wochen gespart
Manuell: ~1.400 Stunden fuer denselben Prozess
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